2018年中国产业经济年度报告之地产篇
房产
敌敌畏新闻网
陈惠东
2019-01-03 21:05

资金饥渴是贯穿房地产行业2018年全年的关键词。这一年,“拿钱比拿地重要,回款比销售重要”。

    不过,随着年底时山东菏泽率先取消“限售令”,2019年的房地产市场似乎又充满了不小的变数。

    房住不炒仍是主基调

    一城一策打开弹性空间

    2018年年末,房地产调控政策陡起波澜。

    进入12月份,包括深圳、广州、珠海、菏泽在内的多个城市纷纷对调控政策进行调整,涉及一二三线各级城市。

    12月18日,山东菏泽住建局发文称,取消实行一年的住房“限售令”。对于解除“限售令”的原因,文件强调,本市有不少准备购买存量房的居民,尤其是棚改货币化补偿的市民,因不能办理过户而无法购买合适的存量房。

    第二天,广州市住建委发布文件,放松商服类物业的销售限制。根据广州市住房和城乡建设委员会发布的《广州市住房和城乡建设委员会关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》显示,广州针对2017年“330”新政前出让的土地,含商服类物业的,不再限定销售对象,个人卖家在获得商服类物业不动产证两年后,即可再次转让。

    而此前,多家大型商业银行已经在深圳将首套房贷利率由基准上浮15%下调至上浮10%。

    同时,珠海2区也已经降低购房门槛,非珠海市户籍居民购房,按个人条件已从此前的需连续5年社保改为只需缴纳1个月、3个月、1年不等。

    不过,值得注意的是,刚刚结束的中央经济工作会议指出,要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。

    对此,有业内人士指出,“房住不炒”大方向未改,但因城施策打开地方微调空间。会议重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”,意味着2019年在中央层面很难重现大的政策松动,整体以稳为主;同时会议未再重申2017年会议“保持房地产市场调控政策连续性和稳定性”,亦强调“因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任”,打开地方政策微调空间。

    而随着地产调控及管控主体由中央下放到地方,预计地方政策自主权将提升,近期菏泽、珠海、杭州、广州等地政策微调均体现分类指导的政策导向。考虑国庆后多地楼市持续降温,因城施策分类指导背景下,不排除未来更多地方政策出现适度微调。

    此外,有券商的分析报告称,因城施策还将带来的是各线城市甚至是单个城市间房地产市场周期的错位,未来很难再出现全国层面的房地产周期大幅波动。

    加杠杆起落间的焦虑

    部分千亿元级房企裁员过冬

    当万科喊出“活下去”,整个行业都在转弯了。

    从年初到处挖人谋规模再上新台阶,到年中启动缩编裁员计划过冬,再到年底降价促销准备还债,2018年的房地产,几乎谁家都是存货一堆,现金没多少,账目不好看,要还的债还不少。

    从结果上看,这场裁员大戏看似是2018年8月份开始上演的,实际上则是从6月份就启动了,甚至有的企业从4月份就开始内部谈话了。千亿元量级房企率先感受到了一线市场的变化,当项目去化率低于60%时,这些企业的焦虑感异常敏锐。

    停止招聘、精简营销团队、减少土地投资拓展部人员是行业惯常裁员动作。碧桂园、万科、富力、华夏幸福、泰禾集团、旭辉控股、新城控股等千亿元量级房企几乎多多少少都在不同程度上有所动作,区别是小范围裁员还是一方诸侯“引咎辞职”。

    “减少开工面积,调整考核指标,提高销售回款率”一般是房企裁员,或者说优化人员结构的具体策略,但不管是收缩三、四线城市扩张步伐,还是营销方式变化,其背后的逻辑都是,精简人员、缩减开支、收缩扩张战线,活下来。

    正如兰德咨询总裁宋延庆曾向记者所示,“在房企老板的眼中,衡量营销系统业绩有一个指标,即人(指去除物业人员后的开发体系人员)均销售额,或者说人效比,每个房企人均销售额指标不同,这个指标是裁员的衡量线。比如,如果想保住人均销售额800万元,那么人力资源部就会拟定一个统筹计划,然后调整各个条线人员。