房企千亿军团大扩容 有人欢喜有人愁
房产
敌敌畏新闻网
陈惠东
2018-12-13 09:40

还有21天,2018年度房企的销售就要落下帷幕。

    今年房地产业的生态环境可用一个形容词来概括:冰火两重天。

    专业机构克而瑞发布的《2018年1月-11月中国房地产企业销售TOP100》排行榜,就充分说明了上述情况。

    竞争分化

    数字矩阵中,房企的规模竞争已然在加剧。

    据克而瑞数据,2018年1月-11月期间,百强房企中TOP3龙头房企门槛同比增长15.1%至5391.4亿元,增幅较为平稳;TOP10、TOP20、TOP30、TOP50和TOP100房企门槛同比增幅分别为46.9%、42.9%、37.8%、36%、32.4%,增幅较为明显。

    对于头部房企销售增幅排名的“靠后”,易居研究院分析师沈昕认为,对于碧桂园(8.35+0.00%)、万科等销售基数已然庞大的头部房企来说,单纯规模扩张的发展模式或已不是其首要课题,取而代之的是如何提高利润、完善多元化布局和内部管理体系等问题。

    “如何找到新的发展渠道、路径、方法,是万科最大的问题。”早在9月,万科集团董事长郁亮就曾一语道出基于其规模体量,公司发展诉求的转变。

    头部房企或脚步放慢,但第二、第三军团并未松懈。

    从体量上看,同比增幅较快的TOP20房企已将销售金额门槛从一年前的793.2亿元提高至1133.6亿元。在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,这也意味着千亿规模房企阵容的扩充及其背后行业集中度的提升。

    “由于近期市场降温,部分房企销售业绩增长很大程度上与降价促销有关。”严跃进认为,一方面这对房企利润率有所冲击,另一方面,为达到以价换量的目的,不乏会有房企采用减配等方式,而这或将影响房企的品牌经营。

    千亿军团

    曾几何时,千亿是房企规模象征和实力的刻度,演变成“生命线”后,越来越多的房企奋力奔跑,因为更大的体量意味着更大的生存空间和辗转腾挪的能力,于是关卡另一端的身影陡然增多,赛道也愈发拥挤。

    截至11月底,已有25家房企的销售规模突破千亿,随着12月推盘速度的增加,还会有企业在最后一刻冲刺成功。易居集团CEO丁祖昱曾表示,今年破千亿的房企预计达30家,目前来看,900亿阵营的远洋和800亿阵营的蓝光、雅居乐、祥生皆有可能。

    千亿军团扩充的速度远超想象。2017年千亿房企17家,如果今年达到30家,也意味着1年时间有近乎翻倍的数量在增加。时间轴拉长些,2015年这一刻度对应的是7家房企,2016年也只有12家房企越过千亿,也就是说,三年间,千亿军团扩充了三倍之多,年复合增长率超过60%。

    土储之道

    “大鱼吃小虾”的行业洗牌格局加速了中小型房企对于规模的诉求。事实上,不仅在融资方面,资源更向大房企倾斜,销售规模的扩大也保障了房企自身回款的相对充裕性。

    根据克而瑞数据,2018年1月-11月,销售TOP10房企新增货值集中度接近六成,而前三十强房企几乎包揽了七成土地,延续强者恒强的局面。

    此前一揽华夏幸福环京项目的“大地主”万科,依旧是拿地榜单中的领跑者,不过其在11月的拿地方式或更倾向于二级市场并购,比如在11月以3.55亿元和10.35亿元的作价分别接下嘉凯城和海航旗下的地产项目。

    此外,据明源地产研究院数据,截至11月,保利发展、中海地产、华润置地(26.10+0.38%)、绿地控股等拥有国资背景的大型房企拿地金额位居前列。单月来看,在被业内戏称为北京土地市场“双十一”的11月26日当日,13宗出让地块,有10宗被具有国资背景的企业,抑或是联合体摘得。

    值得注意的是,虽上述房企拿地依旧保持积极,但在销售终端降温的情况下,多数房企拿地较为谨慎,销售TOP100房企中近四成企业在11月未有新增土储入账,且整体来看,这些企业更多分布在TOP50之后。

    克尔瑞分析称,虽“分毫未收”的房企名单中包括前50强如金茂、远洋、首创、金辉等房企,但该类房企放缓投资节奏或与其中短期内自身土储充足有关。而对于一些土储结构单一、体量有限的中小型房企来说,长期投资收缩或将带来缺乏规模增长动力等不利影响。

    欢喜悲愁